بازار املاک دبی طی سال‌های اخیر به خاطر زیرساخت‌های پیشرفته، رشد اقتصادی پایدار و فرصت‌های متنوع، نگاه سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جلب کرده است. با وجود این، واقعیت آن است که ورود به این بازار بدون شناخت کافی، چالش‌برانگیزخواهد بود. بسیاری از خریداران به دلیل ناآشنایی با قوانین محلی، شرایط حقوقی و روندهای واقعی بازار، مرتکب اشتباهاتی می‌شوند که بازده سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد و گاه منجر به ضررهای جدی مالی نیز می‌گردد. در ادامه به ۱۰ اشتباه رایج سرمایه‌گذاران در بازار املاک دبی پرداخته می‌شود.
نادیده گرفتن قوانین ملکی دبی؛ خطای پرهزینه سرمایه‌گذاران ایرانی
یکی از مهم‌ترین اشتباهاتی که بسیاری از ایرانیان هنگام ورود به بازار املاک دبی مرتکب می‌شوند، بی‌توجهی به قوانین و مقررات حقوقی این شهر است. ساختار حقوقی مالکیت در امارات با ایران تفاوت‌های بنیادین دارد؛ در حالی که در ایران خرید ملک روندی ساده‌تر دارد، در دبی تنها اتباع خارجی مجازند در مناطق مشخصی که تحت عنوان Freehold شناخته می‌شوند، مالکیت کامل به دست آورند.
برخی تصور میکنند که خرید ملک در هر منطقه‌ای از دبی به‌طور خودکار حق اقامت دائمی یا مالکیت همیشگی را تضمین میکند؛ برداشتی اشتباه که در بسیاری مواقع منجر به بروز مشکلات مالی و حقوقی جدی می‌شود. در واقع، مالکیت در بعضی پروژه‌ها می‌تواند زمانی و مشروط باشد و انتقال یا فروش آن نیازمند طی مراحل قانونی پیچیده است. افزون بر این، قوانین مربوط به اقامت، مهاجرت، ارث و انتقال مالکیت به وارثان از دیگر موضوعاتی است که بی‌اطلاعی از آن‌ها می‌تواند ریسک بزرگی برای سرمایه‌گذار به همراه داشته باشد. به همین دلیل، مشاوره با کارشناسان حقوقی متخصص پیش از هرگونه اقدام، ضرورتی انکارناپذیر در مسیر سرمایه‌گذاری ملکی در دبی محسوب می‌شود.
عدم توجه به هزینه‌های جانبی خرید ملک در دبی
در نگاه اول، قیمت ملک در دبی ممکن است بسیار مناسب و رقابتی به نظر برسد، اما واقعیت این است که بهای نهایی خرید ملک بسیار بیشتر از مبلغ روی کاغذ است. هزینه‌هایی مانند:
- کمیسیون مشاور املاک (معمولاً ۲٪)
- هزینه‌های خدمات ساختمان و نگهداری سالانه
- بیمه ملک، مالیات و هزینه‌های سرویس‌دهی
- کارمزد تبدیل ارز ریال به درهم یا دلار
- هزینه‌های مربوط به حساب بانکی، اقامت یا تمدید اقامت
در مجموع این مخارج تا ۱۵٪ بیش از قیمت پایه ملک برای خریدار هزینه ایجاد میکند. بسیاری از ایرانی‌ها این موارد را در محاسبات اولیه نادیده می‌گیرند و همین موضوع باعث می‌شود پس از خرید با کسری بودجه و فشار مالی مواجه شوند.
معامله بدون مشاور حقوقی و مالی در دبی
یکی از اصول اساسی در معاملات بین‌المللی، بهره‌گیری از تیم حقوقی و مالی متخصص است. با این وجود، بسیاری از ایرانی‌ها به واسطه‌ها، بنگاه‌های غیررسمی یا مشاوران فاقد مجوز اعتماد میکنند. این موضوع در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا میکند که قراردادهای خرید ملک در دبی به زبان انگلیسی و با مفاهیم حقوقی پیچیده تنظیم می‌شوند.
نادیده گرفتن تنها یک بند از این قراردادها، پیامدهایی سنگین مانند پرداخت جریمه، از دست دادن ودیعه یا حتی نابودی کامل سرمایه به همراه خواهد داشت. راهکار روشن است: همیشه با وکیل رسمی و آشنا به قوانین دبی وارد معامله شوید و از صحت مجوز سازنده، وضعیت حقوقی زمین، شرایط مالکیت و ضمانت تحویل پروژه مطمئن شوید.
تصمیم هیجانی بر اساس تبلیغات در بازار املاک دبی
وقتی پروژه‌های زیبای دبی را در بروشورهای براق یا غرفه‌های نمایشگاهی مشاهده می‌کنید، همه چیز ایده‌آل به نظر می‌رسد. اما مشکل زمانی شروع می‌شود که تصمیم خرید بر اساس تبلیغات، احساس و بدون تحلیل واقعی بازار انجام شود. بازار املاک دبی تحت تأثیر متغیرهایی مثل عرضه زیاد، شرایط جهانی اقتصاد، نرخ بهره، قوانین اقامت و روندهای ساخت‌وساز است. در نتیجه قیمت‌ها ممکن است رشد نکنند و چه بسا برای مدتی کاهش هم داشته باشند. بسیاری از پروژه‌ها توسط شرکت‌هایی با سابقه ضعیف و فاقد اعتبار ساخته می‌شوند که یا تحویل پروژه را به تعویق می‌اندازند یا کیفیت لازم را ارائه نمی‌دهند. خرید از پروژه‌های فاقد تاییدیه RERA یا شرکت‌های بی‌اعتبار، پرریسک است.
بی‌توجهی به نوسانات ارز و تورم، بزرگ‌ترین ریسک سرمایه‌گذاری در خارج
سرمایه‌گذاری در خارج از کشور همیشه نیازمند تبدیل ارز داخلی به ارز خارجی است. در ایران، این موضوع جزو بزرگ‌ترین ریسک‌های اقتصادی محسوب می‌شود. افرادی که در زمان پرداخت پیش‌پرداخت ملک در دبی مشکلی ندارند، ممکن است به دلیل جهش نرخ ارز، در پرداخت اقساط بعدی دچار مشکل شوند. این موضوع هم باعث تأخیر در تکمیل مالکیت می‌شود و هم در برخی موارد، قرارداد توسط سازنده فسخ می‌گردد و بخش زیادی از مبلغ پرداختی از بین می‌رود.
دیدگاه کوتاه‌مدت در سرمایه‌گذاری املاک دبی
بعضی ایرانی‌ها با تصور اینکه دبی مانند تهران همیشه در مسیر رشد سریع قیمتی است، وارد این بازار می‌شوند. اما غاف از اینکه سخت در اشتباه هستند. اگر ملک را با هدف اجاره دادن می‌خرید، ممکن است ماه‌ها طول بکشد تا مستأجر مناسب پیدا شود یا قیمت اجاره کمتر از سطح انتظارات شما باشد. بازار دبی مستلزم دیدگاه بلندمدت، صبر و تحلیل واقعی است؛ نه انتظار سود فوری.
انتخاب اشتباه محل پروژه یا سازنده در سرمایه‌گذاری املاک
صرف لوکس بودن یک پروژه یا ظاهر زیبا، نباید معیار انتخاب شما باشد. منطقه‌ای که در آن ملک خریداری می‌کنید باید از نظر دسترسی، آینده رشد، دسترسی به مدارس و مراکز تجاری بررسی شود. پروژه‌هایی که در محل‌های نامناسب قرار دارند، بعدها با افت قیمت، رکود فروش یا عدم اجاره‌پذیری مواجه می‌شوند.
نداشتن هدف مشخص از ورود به بازار املاک دبی
متاسفانه افرادی هستند که بدون فکر کردن و توجه به جنلههای مختلف تصمیمگیری خود اقدام به خرید ملک در دبی میکنند. بین انتخاب واحدهای مسکونی برای سکونت خریدار یا اجاره دادن ملک تفاوت زیادی وجود دارد. به همین خاطر باید شفاف سازی نمایید که ایا خودتان میخواهید در واحد خریداری شده سکونت داشته باشید یا هدف اجاره دادن آن است.
تصورات اشتباه درباره اقامت از طریق خرید ملک در دبی
بسیاری از ایرانیان فکر میکنند که خرید هر نوع ملک در دبی، منجر به اقامت دائم برای خانواده خواهد شد. اما واقعیت این است که اقامت ملکی در دبی مشروط، موقتی و محدود به شرایطی خاص است:
- مبلغ ملک باید حداقل ۷۵۰ هزار درهم باشد
- فقط یک اقامت به خریدار تعلق می‌گیرد (نه همه اعضای خانواده)
- اقامت برای یک سال یا دو سال صادر می‌شود و نیاز به تمدید دارد
- با فروش ملک، اقامت به‌طور کامل لغو می‌شود
بهتر است پیش از خرید ملک برای اهداف اقامتی، حتماً از مشاور حقوقی متخصص مهاجرت یا کارشناسان ما راهنمایی بگیرید. با آگاهی سرمایه‌گذاری کنید، نه با احساس. خرید ملک در دبی وقتی می‌تواند سکوی پرتابی برای رشد سرمایه یا ورود به زندگی بین‌المللی باشد که با چشم باز، اطلاعات کامل و بهره‌گیری از مشاوره تخصصی انجام شود. اشتباهاتی که در بالا بررسی شد، بارها برای دیگر ایرانیان اتفاق افتاده و هزینه‌های سنگینی در پی داشته است.
امضای قرارداد بدون بررسی دقیق مفاد
توجه به جزئیات قرارداد باعث می‌شود ریسک‌های پنهان کاهش یافته و از بروز مشکلات حقوقی یا مالی غیرمنتظره جلوگیری شود. بسیاری از اختلافات در معاملات بین‌المللی ناشی از همین بی‌توجهی به مفاد قرارداد است؛ بنابراین صرف وقت برای مطالعه کامل و حتی مشورت با یک وکیل یا مشاور مالی حرفه‌ای، سرمایه‌گذاری شما را امن‌تر و کم‌ریسک‌تر میکند.
چگونه با امنیت وارد بازار املاک دبی شویم؟
اگر قصد دارید وارد بازار املاک دبی شوید، رعایت چند نکته کلیدی می‌تواند شما را از ریسک‌های پنهان محافظت کند و سرمایه‌گذاری موفقی را تضمین نماید.
- مشاوره تخصصی: با وکلای رسمی و کارشناسان معتبر املاک مشورت کنید.
- شناخت قوانین و مالیات: ساختار حقوقی، مالیاتی و مالکیتی دبی را به‌خوبی بشناسید.
- توجه به هزینه‌ها و نوسانات ارزی: از تأثیر نوسانات نرخ ارز و هزینه‌های جانبی غافل نشوید.
- انتخاب سازنده معتبر: تنها از شرکت‌ها و پروژه‌های دارای مجوز و سابقه معتبر خرید کنید.
- دیدگاه بلندمدت: با هیجان وارد نشوید و همیشه نگاه بلندمدت به سرمایه‌گذاری داشته باشید.
سخن پایانی
بازار ملک در دبی پتانسیل بالایی برای رشد سرمایه، زندگی باکیفیت و دریافت اقامت جذاب دارد؛ اما فقط برای کسانی که با آگاهی، برنامه‌ریزی و مشاوره تخصصی وارد می‌شوند. اشتباهات رایجی که بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی مرتکب می‌شوند به راحتی باعث از دست رفتن بخشی از سرمایه، مشکلات حقوقی یا حتی از بین رفتن کامل پروژه خواهد شد. اگر قصد ورود به این بازار را دارید، توصیه می‌کنیم پیش از هر اقدامی از مشاوره رایگان کارشناسان مجرب ما بهره ببرید. ما در کنار شما هستیم تا مطمئن شویم هیچ تصمیمی بدون اطلاعات کافی گرفته نمی‌شود و سرمایه شما در امن‌ترین مسیر ممکن حرکت کند.
سوالات متداول
آیا با خرید هر ملکی در دبی می‌توان مالک کامل شد؟
خیر، فقط در مناطق Freehold امکان مالکیت کامل وجود دارد و در سایر مناطق مالکیت زمانی و مشروط است.
آیا خرید ملک در دبی به خانواده اقامت دائم می‌دهد؟
اقامت ملکی مشروط است، فقط به خریدار تعلق می‌گیرد و نیاز به تمدید دارد.
آیا قیمت اعلام‌شده ملک همان مبلغ نهایی است؟
باید هزینه‌های جانبی مثل کمیسیون، ثبت سند، بیمه و خدمات سالانه را نیز محاسبه کنید که غالبا تا ۱۵٪ بیشتر از قیمت پایه خواهد بود.
لینک های مفید: