بسیاری از افرادی که به دنبال خرید آپارتمان برای سکونت یا سرمایه گذاری هستند به دلیل رشد بی رویه قیمت مسکن، به خرید پروژه پیش‌فروش معتبر روی می آورند. این امر توانسته است راه های بسیار راحت و ساده ای را برای کلاهبرداری و اخاذی باز کند که در صورت عدم رعایت قوانین مربوط به خرید پروژه های پیش فروش رعایت نشود، خریدار به راحتی می تواند متحمل ضرر و یا کلاهبرداری شود. برای آشنایی بهتر با اقداماتی که می توانید با آگاهی از آن ها، پروژه های پیش فروش معتبر را انتخاب و خریداری کنید، در ادامه معرفی می کنیم.
پیش فروش مسکن چیست؟
پیس فروش، فروش قبل از تکمیل کامل ساخت و ساز آپارتمان می باشد که به با قیمت بسیار کمتر به خریدار فروخته می شود و در مواقعی قیمت کامل آپارتمان نیز به صورت قسط بندی شده تا پایان مراحل ساخت بنا، از خریدار اخذ می گردد. حتی در این شرایط، خریدار می تواند هر واحدی که باب سلیقه او باشد را انتخاب کند و اجباری برای انتخاب واحدهای موجود در طبقات خاص ندارد.
این شرایط می تواند سود بسیار خوبی را برای خریداران به وجود آورد. چون برای خرید یک واحد آپارتمان کامل و تکمیل شده، باید قیمت بالاتری نسبت به واحد پیش فروش شده پرداخت کند. اما کماکان این امر، چالش های خاص خود را دارد. چون پروژه های پیش فروش اغلب در تحویل، تاخیر بسیار زیادی دارند و در بسیاری از مواقع مشخصات داخلی آپارتمان و حتی متراژ آن با مشخصاتی که از قبل به اطلاع خریدار رسیده بود منافات دارد. مهمترین معایب این روش خرید مسکن، احتمال بالای کلاهبرداری آن می باشد که اغلب متقاضیان از نحوه بررسی مدارک معتبر و رسمی سازنده آشنایی ندارند.
بررسی مجوزها و اسناد قانونی
در گام ابتدایی، خریدار باید نکات مهمی که مربوط به تعیین اصالت مجوزها و اسناد قانونی سازنده و خود ملک می باشد را مورد بررسی قرار دهد. چون ملکی که برای ساخت بنا استفاده شده است، باید دارای سند تک برگ و رسمی باشد که به طور قانونی به نام سازنده منتقل شده باشد. برای این کار اطلاع از موارد زیر و انجام آن ها از الزامات می باشد:
پروانه ساخت بنا
در اولین گام باید پروانه ساخت بنا به رویت خریدار برسد اما این امر کافی نیست جون جعل پروانه فیزیکی راحت صورت می گیرد. برای اطمینان از اصالت باید از طریق شهرداری، اصالت پروانه ساخت به تایید برسد.
مالکیت سند زمین
به طور قانونی شرکت سازنده یا فرد حقیقی که به عنوان سازنده بنا فعالیت دارد، باید سند رسمی ملک را به نام خود داشته باشد. به عبارتی زمین موردنظر بنا باید دارای سندی معتبر و اصل به نام سازنده باشد که این مورد هم باید به رویت خریدار برسد. همچنین برای اطمینان از اصالت سند، مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی و احراز هویت سند با نام سازنده نیز انجام می گیرد که اجرای آن برای تمامی خریداران پروژه های پیش فروش توصیه می شود.
ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی و دریافت کد رهگیری.
برای خرید واحدهای پیش فروش، لازم است که بین سازنده و خریدار قرارداد رسمی تنظیم شود. لذا این قراداد برای داشتن اعتبار رسمی دارای تاییدیه دادگاه، باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و از کد رهگیری نیز برخوردار باشد. اما برای قابل پیگیری بودن آن، مفادی که دز قرارداد ذکر می شوند بسیار اهمیت دارند که در صورت ناقص بودن، امکان پایمال شدن حق خریدار و از دست رفتن امتیازات آن وجود دارد.
در این قرارداد باید تعهدات سازنده و حتی خریدار به طور شفاف در متن قرارداد درج شوند. موارد زیر به عنوان اصلی ترین مفاد باید در قرارداد ذکر شوند:
- قیمت ساخت هر متر مربع
- متراژ داخلی و خارجی واحد
- نوع مصالح و درجه کیفی آن ها
- مشخصات واحد
- زمان پایان ساخت واحد
- موعد تحویل واحدها
- هزینه های پرداخت شده و قسطی خریدار
- شرایط فسخ معامله
- میزان خسارت کنسلی معامله و خسارت های ناشی از عدم انجام تعهدات خریدار و سازنده
اعتبارسنجی سازنده و شرکت مجری
برای انتخاب پروژه پیش فروش معتبر، توجه به اصالت سازنده اهمیت دارد. لذا خریداران نباید فقط به چک کردن اسناد و مجوزها کفایت کنند. بلکه اطلاع از اصالت سازنده و روزمه کاری او از اصلی ترین موارد برای خرید یک واحد پیش فروش معتبر است. برای انجام این کار موارد زیر باید مورد اجرا قرار بگیرند:
اصالت سازنده بررسی شود.
منظور از اصالت، روزمه کاری سازنده می باشد. به عبارتی اطلاع از تعداد پروژه های ساخته شده سازنده، داشتن مدارک و مجوزهای ساخت و همچنین اطمینان از اصالت مدارک شناسایی در اولویت می باشد.
پروژه‌های قبلی سازنده بررسی شوند.
پروژه هایی که توسط سازنده حقیقی یا شرکت ها ساخته شده اند، باید مورد بررسی قرار بگیرند. بررسی موقع تحویل پروژه ها و دقیق بودن زمان تحویل آن ها و همچنین کیفیت ساخت و رضایت خریداران آن ها، در این مولفه باید مورد توجه قرار بگیرد. نتیجه این کار می تواند خوش قولی، تخصص و همچنین اعتبار سازنده را مشخص کند تا خریدار به راحتی بتواند پیش خرید موردنظر را از سازنده انجام دهد.
درباره وضعیت مالی سازنده تحقیق شود.
سازنده یا شرکت های تعاونی یا ساخت، باید از نظر مالی تامین باشند و از بدهی های سنگین برخوردار نباشند. چون داشتن وضعیت مالی نه چندان مناسب سازنده، می تواند تاثیر بسیار مخربی در کیفیت ساخت بنا و همچنین موعد تحویل آن بگذارد. خرید پروژه های پیش فروش از سازنده این امر که بدهی های سنگین دارد، یک ریسک بسیار خطرناک برای خریدار به شمار می رود.
پرس و جو از املاک و دفتر ثبت اسناد
افرادی که برای خرید پروژه پیش فروش از یک سازنده اقدام می کنند، بهتر است با اطلاع از موقعیت جغرافیایی پروژه های پیش فروش قبلی سازنده، به دفتر ثبت اسناد و املاک آن منطقه مراجعه کند و راجع به اعتبار سازنده و نحوه اجرای پروژه های قبلی آن، اطلاعات لازم را به دست آورد.
شفافیت مالی و شرایط پرداخت پروژه پیش‌فروش معتبر
برای اینکه خریدار در بحث مالی خرید پروژه های پیش فروش، دچار چالش و ضرر و زیان نشود. لازم است که شفافیت مالی را در هنگام عقد قرارداد مورد توجه قرار دهد. در قرارداد تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی، باید مبلغ پرداخت شده و مبالغی که در طی روال کار یا پایان اتمام ساخت پرداخته می شود، مورد درج قرار بگیرد. همچنین در صورتی که شرکت به عنوان سازنده در قرارداد نوشته شود، باید هزینه پرداختی به حساب امانی یا مشترک شرکت سازنده واریز شود و از واریز مبلغ به حساب شخصی سازنده امتناع گردد. از سویی دیگر باید درج میزان دقیق خسارات در صورت عدم تعهد خریدار و سازنده و همچنین کنسلی معامله در قرارداد ذکر شود.
بررسی موقعیت و پیشرفت پروژه
برای اطمینان از خرید پیش فروش معتبر، باید موقعیت مکانی پروژه به طور کامل مورد بررسی قرار بگیرد. چون این امر می تواند ضمن شفاف سازی موقعیت و شرایط بنا، خرید را برای خریدار مطمئن و بی حاشیه نماید.
بازدید از مکان پروژه
برای اینکه شرایط مکانی و مشخصات بنا را با مشخصات درج شده در داخل قرارداد مطابقت داده شود، باید خریدار به صورت حضوری از مکان بازدید کند. بررسی موقعیت محلی بنا و اطلاع از دسترسی های آن به محیط های عمومی مانند ایستگاه اتوبوس، سوپرمارکت، درمانگاه، مدارس و… از اولین اقدامات در بازرسی حضوری محل می باشد.
در صورت تکمیل شدن سی درصد از پروژه، لازم است که داخل واحدها بررسی شود و از متراژ داخلی اتاق ها، سالن پذیرایی، ویوی محیط و دیگر مشخصات واحد اطلاع حاصل شود. این بازدید حضوری می تواند اطمینان خریدار را از نوع مصالح و نحوه استفاده آن ها در ساخت بنا بالا ببرد.
بررسی میزان پیشرفت ساخت
برای اینکه سرعت روند کار و پیشرفت آن به طور حقیقی مورد بررسی قرار بگیرد، باید در بازدیدهای ناگهانی از بنا، به این امر توجه شود. در صورت کند بودن پیشرفت کار و عدم مطابقت آن با موارد مرتبط که در قرارداد ذکر شده است، امکان شکایت به سازنده و انجام مراحل قانونی را برای خریدار فراهم می کند.
بسیاری از پروژه های ساختمانی برای داشتن روند طبیعی در پیشرفت کار، دارای پیمان کاران مجزا می باشد که در این صورت، خریدار باید با شناخت پیمانکار بنای موردنظر و گفتگوی حضوری با وی در محل، از حضور مداوم پیمانکار در مکان و همچنین نظارت های او بر روند اجرای کار کارگران و پرسنلین اطمینان حاصل کند.
جزئیات قرارداد پروژه پیش‌فروش معتبر
خریداران باید برای از بین بردن هرگونه شک و شبهه در فرآیند خرید این بنا، به مفاد قرارداد تنظیم شده اهمیت بسیار زیادی دهند و مواردی که در زیر ذکر شده است را در قرارداد موردنظر جستجو کنند. این امر می تواند خرید بنای پیش فروش شده را برای آنان با کمترین ریسک امکان پذیر نماید. قراردادی که بعد از انجام تمامی اقداماتی مانند بازدید از محل بنا و همچنین تایید اصالت و اعتبار سازنده، نوشته می شود، باید شامل موارد زیر باشد:
- متراژ داخلی و کامل بنا، طبقه واحد، پارکینگ و انباری
- زمان اتمام ساخت و تحویل
- مشخصات داخلی واحد
- نحوه و میزان خسارت متحمل بر خریدار و سازنده
- موارد ضمانت اجرای مفاد قرارداد
- درج هزینه کامل واحد، مبلغ پرداخت شده و مبالغ قسطی و پرداخت نشده به همراه زمان دقیق آن ها
- درج زمان دقیق ثبت سند تک برگ رسمی و خسارت های عدم اجرای آن
- موارد فسخ قرارداد و تبعات آن
- بررسی صحت اطلاعات قرارداد توسط وکیل یا مشاور دفتر ثبت اسناد رسمی
چالش های پروژه پیش‌فروش معتبر ریسکی
در بسیاری از مواقع، خریدار با شرایطی از پروژه پیش فروشی مواجه می شود که بدون نیاز به انجام اقدامات معرفی شده در بالا، می تواند غیرمعمول بودن آن را متوجه شود و ریسک دار بودن این پروژه را مورد بررسی قرار دهد
در ادامه مواردی که پروژه های پیش فروش را معرفی می کند که اطمینان به آن ها سخت می باشد و باید در صورت تمایل به خرید، احتیاط لازم صورت بگیرد:
- اگر ملک یا بنای مورد ساخت با قیمت بسیار پایین تری از قیمت عرف بازار، به فروش رسد. این امر می تواند ناشی از بدهکاری بالای سازنده، استفاده از مصالح نامرغوب و یا کلاهبرداری باشد.
- در صورتی که شرکت یا سازنده، زمان تحویل بنا را بسیار کوتاه تر از زمان واقعی موردنیاز برای ساخت بنا بیان کند که این موضوع با تحلیل و بررسی جزئی خریدار، می تواند پرده از شرایط و زمان غیرواقعی که سازنده مدعی است بردارد. این امر برای فروش راحت تر و کیفیت پایین ساخت انجام می گیرد تا خریدار را ترغیب به خرید ملک پیش فروشی نماید.
- در صورتی که سازنده اسناد رسمی ملک مانند پروانه ساخت یا سند ملک را در اختیار نداشته باشد یا از نشان دادن آن ها به خریدار طفره رود. این اقدام احتمال غیرقانونی بودن ساخت را بیشتر می کند.
- در صورتی که سازنده برای تنظیم قرارداد، عدم نیاز به مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی را بیان کند و خواهان نگارش قرارداد دست نویس باشد که این موضوع غیر قانونی بودن و کلاهبرداری سازنده را آشکار می کند.
راهکارهایی برای خرید پروژه پیش‌فروش معتبر واقعی
برای اینکه در خرید واحدهای پیش فروش معتبر، اطمینان صددرصدی از رسمیت ساخت و اصالت بنا به دست آورید بهتر است موارد زیر را به عنوان فاکتورهای مهم قبل از خرید، انجام دهید:
- از یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید و با در اختیار قرار دادن تمامی اطلاعات ملک، سازنده و قرارداد، از معتبر بودن خرید مطمئن شوید و همچنین از راهنمایی های آنان در جهت خرید ملک استفاده کنید.
- سابقه کاری و مالی سازنده بنا را در پروژه های قبلی بررسی کنید تا از نحوه تعهد فرد در انجام فعالیت کاری و عدم مشکلات مالی سازنده مطلع شوید.
- حتما بعد از بررسی های موقعیت مکانی و مشخصات بنا، اعتبار سازنده و اصالت سند ملک، از پرداخت مبلغ به فروشنده پرهیز کنید و مبالغ پرداختی را با شماره رهگیری و مشخصات رسید پرداختی در قرارداد درج کنید.
سخن نهایی پروژه پیش‌فروش معتبر
در پروژه های پیش فروش معتبر، شرایطی در فرآیند انتخاب و خرید ملک مورد اهمیت قرار می گیرند که خریدار باید برای پیش خرید کردن این واحدها با اطمینان بالا، از آن شرایط اطلاع داشته باشد. بررسی مدارک و اسناد قانونی بنا، اعتبار سازنده، شرایط مالی و همچنین مفاد کامل قرارداد تنظیمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی، از مواردی است که در پروژه های پیش فروش معتبر، توسط خریدار باید مورد بررسی و انجام قرار بگیرند تا از چالش های این مسیر نظیر کلاهبرداری و خسارت های مالی فراوان جلوگیری شود.
لینک های مفید :