زمانی که خرید ملک با دید مصرفی انجام می‌شود، اصلی‌ترین دغدغه، داشتن خانه‌ای امن و مناسب برای سکونت ما است. اما در عوض، وقتی با هدف سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن می‌شویم، تمرکز باید بر حفظ ارزش پول در برابر تورم، کسب سود و افزایش سرمایه باشد. نکته مهم در هر دو حالت این است که، انتخاب بهترین زمان خرید ملک برای سرمایه‌گذاری، مهم‌ترین تصمیم‌ی است که باید اتخاذ کنیم.
شرایط اقتصادی، نوسانات قیمتی، وضعیت عرضه و تقاضا و حتی سیاست‌های مالی دولت بر ارزش ملک و بازدهی سرمایه تاثیر دارند. در این مقاله قصد داریم به به این سوال مهم پاسخ بدهیم که چه زمانی برای خرید ملک مناسب‌تر است و چه عواملی را باید پیش از ورود به بازار مسکن مدنظر قرار داد؟
بهترین ماه سال برای خرید خانه
بازار مسکن هم درست مانند بسیاری از بازارهای دیگر، رفتار فصلی دارد. به همین دلیل شناخت تأثیر هر فصل این امکان را در اختیار شما میگذارد تا بهترین زمان خرید ملک برای سرمایه‌گذاری را انتخاب کنید.
بهار و تابستان؛ زمان اوج معاملات
در بهار و تابستان، بازار خرید و فروش ملک داغ‌تر از همیشه است. تعطیلی مدارس، شرایط آب‌وهوایی مناسب برای جابه‌جایی و تنوع بالای فایل‌های موجود باعث می‌شود انتخاب‌های بیشتری پیش روی خریداران قرار بگیرد. البته باید در نظر داشت که در این فصل، به دلیل افزایش تقاضا، قیمت‌ها هم روند صعودی دارند.
پاییز؛ فرصت خرید سودآور
با شروع مهرماه، تب بازار فروکش میکند. بسیاری از فروشندگانی که در تابستان موفق به فروش نشده‌اند، در این زمان حاضر می‌شوند با شرایط بهتر و حتی تخفیف ملک خود را عرضه کنند. اگر عجله ندارید، مهر و آبان زمان مناسبی برای خرید با قیمت منطقی‌تر خواهد بود.
زمستان؛ آرام اما فرصت‌ساز
زمستان، مخصوصا در دی و بهمن، فصل کم‌تحرکی برای بازار مسکن است. اما درست همین کاهش تقاضا، شانس خریداران را برای گرفتن تخفیف یا یافتن گزینه‌های مناسب‌تر بالا می-برد. معمولاً افراد خرید خود را به بعد از سال جدید موکول می‌کنند و این موضوع فرصتی طلایی برای کسانی است که می‌خواهند زیر قیمت بازار ملک بخرند.
چه زمانی برای خرید مسکن اقدام کنیم؟
بر اساس بررسی‌ها، زمانی که قیمت طلا جلوتر از مسکن حرکت کند، سرمایه شما ۳۰ تا ۵۰ درصد قوی‌تر عمل خواهد کرد. درست مثل شرایط امروز که رشد یکباره طلا در مقایسه با ثبات نسبی بازار مسکن، فرصتی فوقالعاده برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است.
یعنی اگر قصد خرید خانه دارید، بهترین استراتژی این است که ابتدا سرمایه خود را به طلا تبدیل کنید و سپس در بازه‌هایی که قیمت ارز در حال افزایش و بازار مسکن در حالت ثبات است، اقدام به فروش طلا و خرید ملک نمایید. برای نمونه، همین امروز که نرخ دلار طی چند ماه به رشد زیادی رسیده و امکان افزایش بیشتر هم دارد، ارزش سرمایه طلای شما حدود ۲۰ درصد قوی‌تر از چند ماه قبل نسبت به مسکن شده است. پس می‌توان گفت بهترین زمان خرید خانه در دوره‌هایی است که:
- قیمت ارز جهش پیدا کرده اما بازار مسکن هنوز واکنش نشان نداده است.
- کشور درگیر بحران‌های موقتی (مانند شایعه وقوع جنگ یا تحریم‌های جدید) است و بازار دچار رکود روانی می‌شود.
- یا در دوران رکود معاملات، که فروشندگان به دلیل کمبود مشتری، حاضر به فروش ملک با شرایط خاص و بهتر هستند.
آینده سرمایه‌گذاری در مسکن ۱۴۰۴؛ جهش بزرگ یا تداوم رکود؟
اکنون که به نیمه سال ۱۴۰۴ نزدیک می‌شویم، اصلی‌ترین دغدغه‌های خریداران، سرمایه‌گذاران و حتی فروشندگان مسکن این است که بازار پیش رو چه مسیری خواهد داشت؟ آیا زمان ورود به بازار و سرمایه‌گذاری رسیده یا هنوز باید دست نگه داشت؟
پاسخ به این پرسش به مجموعه‌ای از عوامل بستگی دارد: سیاست‌های اقتصادی دولت، نتیجه مذاکرات سیاسی، شرایط ژئوپلیتیک منطقه و همچنین بازارهای موازی مانند طلا و ارز همگی نقش کلیدی در تعیین آینده بازار مسکن دارند.
بر اساس آنچه در سال گذشته رخ داد، بازار مسکن اوج رکود تورمی را پشت سر گذاشت و اثرات آن همچنان در سال جاری مشهود است. نه‌تنها معاملات خرید و فروش به حداقل رسیده، بلکه کاهش شدید قدرت خرید خانوارها باعث شده که خانه‌دار شدن برای بسیاری، بیشتر به یک رؤیای دست‌نیافتنی شبیه باشد.
طبق گزارش‌های جدید مشاوران املاک در تهران، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. با این وجود، اگر بودجه کافی در اختیار دارید و نگاه شما بلندمدت است، فرصت‌های ارزشمندی خصوصا در مناطقی که زیرساخت‌های شهری در حال توسعه هستند یا دسترسی به حمل‌ونقل عمومی بهبود یافته است، وجود دارد.
مهم‌ترین فاکتورها در انتخاب بهترین زمان خرید ملک برای سرمایه‌گذاری
اطلاعات گردآوری‌شده توسط کارشناسان املاک و پیش‌بینی‌های بازار مسکن نشان میدهد که ارزش ملک در سال‌های آینده نسبت به گذشته رشد خواهد داشت. به همین دلیل ممکن است اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه یا زمین به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری باشد.
با این وجود، تصمیم‌گیری نهایی برای خرید یا فروش ملک ارتباط مستقیم با شرایط مالی شخصی شما دارد. علاوه بر این، عوامل متعددی در تعیین بهترین زمان ورود یا خروج از بازار مسکن مؤثر هستند که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- شرایط اقتصادی کشور
- مشکلات مالی و نیاز فوری به نقدینگی
- پیش‌بینی روند بازار مسکن
شرایط اقتصادی کشور از مهم‌ترین فاکتورهایی است که بهترین زمان خرید ملک برای سرمایه‌گذاری را تعیین میکند. در دوران رونق اقتصادی، امکان فروش یا خرید ملک با بهترین قیمت‌ها فراهم می‌شود، در حالی که در دوران رکود، افراد دست نگه می‌دارند تا وضعیت پایدارتر شود.
عوامل شخصی همچون نیاز به جابه‌جایی سریع، بازسازی خانه یا مشکلات مالی هم زمان فروش ملک را برای شما رقم میزند. این تصمیم‌ها هرچند شخصی هستند اما تحت تأثیر شرایط کلی بازار نیز قرار می‌گیرند.
بعضی کارشناسان املاک معتقدند با توجه به چرخه‌های بازار و شرایط اقتصادی، بازه‌های زمانی مشخصی برای خرید یا فروش وجود دارد که با در نظر گرفتن آن‌ها، می‌توانید هم به ملک دلخواه خود برسید و هم از سودآوری مطلوب بهره‌مند شوید.
آیا الان زمان مناسبی برای ورود به بازار مستغلات است؟
در بازار مسکن دو نوع تقاضا وجود دارد که هر کدام شرایط و ملاحظات خاص خود را دارند:
- دیدگاه مصرفی؛ خرید ملک برای سکونت
- دیدگاه سرمایه‌گذاری؛ خرید برای افزایش سرمایه و حفظ ارزش پول
بازار مسکن هم نوسانات و چرخه‌های مخصوص به خود را دارد. برخی باورهای عمومی درباره بازار مسکن وجود دارند که چندان درست نیستند و توجه به آن‌ها ممکن است تصمیم‌گیری شما را به مسیر اشتباه ببرد. به همین خاطر، بهتر است پیش از ورود به بازار، اطلاعات کافی درباره شرایط و دوره‌های مختلف آن جمع‌آوری کنید. حتی داشتن دانش اولیه درباره روندهای مسکن در لحظه تصمیم‌گیری، شما را به انتخابی مطمئن‌تر و سودمندتر میرساند.
بهترین زمان برای پیش‌خرید آپارتمان و نکات مهم قرارداد
در مجموع، بازار مسکن در دی و بهمن‌ماه رونق بیشتری دارد و تعداد معاملات در این دو ماه بالاتر می‌رود. همین افزایش تقاضا موجب رشد قیمت‌ها نیز خواهد شد.
در سال‌های اخیر به دلیل رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان رونق گرفته است. بررسی داده‌های یک دهه گذشته نشان میدهد که همراه با افزایش پیش‌فروش‌ها، اختلافات و دعاوی حقوقی مرتبط هم بیشتر شده است. در نتیجه می‌توان گفت خرید و پیش‌فروش مکمل همدیگر هستند و نقش مهمی در پویایی بازار املاک دارند.
با توجه به اینکه در زمان تنظیم قرارداد پیش‌خرید، ملک هنوز آماده نیست و خریدار امکان مشاهده و بررسی کامل واحد را ندارد، اهمیت دقت در این نوع معاملات دوچندان می‌شود. توافقات شفاهی نمی‌تواند جلوی ابهام و سوء‌برداشت‌ها را بگیرد. از همین رو، تمامی شرایط باید به‌صورت کتبی ذکر و به امضای طرفین برسد.
بهترین گزینه‌ها برای خرید ملک در دوران رکود بازار
حال به جذاب‌ترین بخش می‌رسیم: اینکه در دوران رکود بازار مسکن چه نوع ملکی بخریم تا بیشترین سود را ببریم. درست است که رکود، شرایط دشواری برای خریداران و فروشندگان ایجاد میکند، اما در این دوره، فشار بیشتری روی سازندگان وجود دارد. از یک‌سو سود ساخت‌وساز در سال‌های اخیر به‌شدت کاهش یافته و از سوی دیگر، پیش‌فروش واحدها در بازار بی‌رمق کار دشواری است. همین موضوع سبب می‌شود که سازندگان شرایط ویژه‌ای برای پیش‌فروش ارائه دهند؛ مانند مبلغ اولیه پایین و اقساط بلندمدت.
با اینکه بسیاری از افراد نگاه محتاطانه یا حتی ترسناکی به پیش‌خرید دارند، اما واقعیت این است که در دوران رکود می‌توان با انتخاب پروژه‌های معتبر یا ارگانی، فرصت‌های ارزشمندی یافت. پیش‌خرید یکی از روش‌های هوشمندانه سرمایه‌گذاری در املاک است، زیرا سرمایه شما را در برابر افزایش قیمت‌ها بیمه میکند. در این نوع قرارداد، قیمت قطعی است و حتی اگر در طول ۲ تا ۳ سال دوره پرداخت اقساط، نرخ ارز یا قیمت مسکن افزایش پیدا کند، شما همچنان با همان شرایط اولیه خرید کرده‌اید.
به این ترتیب، رکود می‌تواند به جای تهدید، فرصتی برای خریداران باهوش باشد. اگر از زاویه‌ای دیگر نگاه کنیم، خرید ملک در این دوران بخشی از یک چرخه هوشمندانه سرمایه‌گذاری است: هر مرحله از این چرخه، چه خرید باشد چه فروش، در زمان درست، نتیجه‌ای بسیار متفاوت نسبت به معاملات عادی خواهد داشت.
بهترین استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ۱۴۰۴
همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، سرمایه‌گذاری در املاک از ابتدای سال ۱۴۰۴ تاکنون با شرایطی ویژه روبه‌رو بوده است: رکود نسبی در ساخت‌وساز، عبور از بحران جنگی و ورود به دوره پساجنگ، همچنین اخبار متناقض درباره مذاکرات. با وجود این عوامل، بعید است رکود تورمی بازار در سال جاری کاهش داشته باشد. با این حال، مسکن همچنان جزو گزینه‌های جذاب سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود؛ البته به شرطی که با استراتژی صحیح وارد این بازار شوید.
در شرایط رکود، یکی از مطمئن‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری، خرید ملک برای اجاره است. با اجاره‌دادن واحد مسکونی یا تجاری، می‌توانید جریان نقدی مستمری ایجاد کرده و ارزش دارایی خود را حفظ کنید. این روش برای سرمایه‌گذاران محتاط گزینه‌ای کم‌ریسک محسوب می‌شود.
سودآوری ساخت‌وساز در بازار مسکن؛ چه زمانی بهترین بازدهی را دارد؟
در بازار مسکن، سود ساخت‌وساز حداقل ۳۰ درصد برآورد می‌شود. با این وجود، در شرایط رکودی که بسیاری از بازارها دچار افت هستند، حتی سود ۲۰ تا ۲۵ درصدی نیز منطقی و قابل قبول خواهد بود. البته باید توجه داشت که هر زمان برای ورود به عرصه ساخت‌وساز مناسب نیست.
بهترین زمان برای شروع پروژه‌های ساختمانی، اواخر دوران رکود است. در این صورت، اگر بتوانید پروژه را در ابتدای دوره رونق به پایان برسانید، بیشترین بازدهی را به دست خواهید آورد. برای دستیابی به سود کافی در ساخت‌وساز:
- ساخت بر اساس نیاز منطقه: اگر منطقه‌ای را انتخاب کنید که تقاضای واقعی برای واحد نوساز نداشته باشد، فروش ملک با دشواری همراه خواهد شد.
- انتخاب موقعیت مکانی مناسب: ارزش زمین و جذابیت موقعیت جغرافیایی نقش تعیین‌کننده‌ای در سودآوری دارد.
- توجه به متراژ واحدها: طراحی و ساخت واحدها باید با نیاز بازار هدف هماهنگ باشد؛ واحدهای بزرگ در مناطقی با تقاضای آپارتمان‌های کوچک ممکن است فروش سختی داشته باشند.
- نکته مهم دیگر، مدیریت خواب سرمایه است. یعنی باید مدت زمان اجرای پروژه را تا حد امکان کاهش دهید و در عین حال به شکلی بسازید که امکان فروش سریع و نقدشوندگی بالا فراهم شود.
سرمایه‌گذاری با خرید زمین در حومه شهرها در سال ۱۴۰۴
با اجرای پروژه‌های زیرساختی جدید مانند مترو، آزادراه‌ها و توسعه شهری، بسیاری از مناطق حاشیه‌ای به تدریج ارزش بیشتری پیدا می‌کنند. در چنین شرایطی، اگر زمین را در زمان مناسب خریداری کرده و تا آغاز پروژه‌های عمرانی نگهداری کنید، می‌توانید به سودآوری قابل توجهی برسید.
البته، باید در نظر داشت که نبود ثبات اقتصادی، محدودیت‌های بانکی برای تأمین مالی پروژه‌های بزرگ، تغییرات سیاست خارجی، تنش‌های منطقه‌ای و حتی اصلاحات در قوانین مرتبط با مسکن مانند مالیات یا اجاره‌داری، ریسک‌های سرمایه‌گذاری را افزایش میدهد. پیش از ورود به این بازار، لازم است:
- میزان سرمایه در دسترس و امکان دریافت تسهیلات خود را ارزیابی کنید.
- منطقه‌ای مناسب با پتانسیل رشد انتخاب نمایید.
- بررسی‌های فنی و حقوقی کامل از جمله سند، پروانه ساخت و بدهی‌های مالیاتی انجام دهید.
جمع بندی
بهترین زمان خرید ملک برای سرمایه‌گذاری چه وقتی است؟ بازار خرید و فروش مسکن در فروردین‌ماه کاهش چشمگیری دارد؛ حتی گاهی چند هفته مانده به نوروز معاملات افت می‌کنند. البته این موضوع مطلق نیست و ممکن است در همین زمان فرصت‌های مناسبی برای خریداران به‌وجود آید اما در هر صورت باید با دقت و بررسی کامل اقدام کرد.
لازم به ذکر است که بازار مسکن در دی و بهمن‌ماه رونق بیشتری دارد و تعداد معاملات در این دو ماه بالاتر می‌رود. همین افزایش تقاضا موجب رشد قیمت‌ها نیز خواهد شد. در سال‌های اخیر به دلیل رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان رونق گرفته است. بررسی داده‌های یک دهه گذشته نشان میدهد که همراه با افزایش پیش‌فروش‌ها، اختلافات و دعاوی حقوقی مرتبط هم بیشتر شده است. در نتیجه می‌توان گفت خرید و پیش‌فروش مکمل همدیگر هستند و نقش مهمی در پویایی بازار املاک دارند.
لینک های مفید :
شهرداری دبی