بررسی بند به بند قرارداد اجاره در دبی + قوانین تمدید آن

قرارداد اجاره در دبی فقط چند صفحه کاغذ نیست؛ تنها سندی است که در صورت بروز اختلاف با موجر، از شما دفاع می کند. بسیاری از مستاجران در دبی همین سند را با عجله می خوانند، چون فرض می کنند بند های آن استاندارد و غیرقابل تغییر است. در حالی که بخش قابل توجهی از قرارداد، به خصوص ملحقه، دقیقا همان جایی است که باید بیشترین وقت را روی آن بگذارید.

این راهنما شما را از شروع مسیر یعنی ساختار قرارداد و بررسی هویت طرف مقابل، تا ثبت در سامانه اجاری، جزئیات ودیعه و چک ها و سقف قانونی افزایش اجاره راهنمایی می کند . هر بخش، هم مبنای قانونی موضوع را نشان می دهد و هم آنچه را که صرفا عرف بازار است و جای مذاکره دارد.
هدف این نیست که شما را نگران یک سند چند صفحه ای کنید، بلکه این است که وقتی به فکر اجاره ملک در دبی بیوفتید، پیش از امضا بدانید کدام بند قابل تغییر است و کدام بند مبنای قانونی روشنی دارد که نمی توان از آن عبور کرد.

بخش های اصلی قرارداد اجاره در دبی چیست؟

قرارداد اجاره در دبی معمولا از دو بخش جدا تشکیل می شود که باید هر دو را با دقت یکسان بخوانید. بخش اول فرم یکپارچه است. این فرم قالبی نسبتا ثابت است که مشخصات طرفین، آدرس ملک، مدت قرارداد و مبلغ کلی اجاره را در بر می گیرد. بخش دوم ملحقه یا Addendum نام دارد و همان جایی است که بندهای واقعا قابل مذاکره نوشته می شوند.

سقف تعمیرات، شرایط تمدید، مجوز اجاره فرعی، نحوه و زمان بازگشت ودیعه و جریمه خروج زودهنگام، در عمل در همین ملحقه قید می شوند. دلیل این تفکیک این است که فرم یکپارچه ساختار استانداردی دارد که کمتر تغییر می کند، اما شرایط هر ملک و هر توافق با ملک دیگر فرق دارد و همین تفاوت ها باید جایی نوشته شود.

نکته ای که در عمل باعث دردسر می شود این است: بعضی موجران یا مشاوران فقط فرم اصلی را برای بررسی نشان می دهند و ملحقه را با عبارتی مثل «این فقط شرایط استاندارد است» رد می کنند. این دقیقا همان بخشی است که باید بیشترین وقت را روی آن بگذارید، چون هر بندی که در ملحقه با کلمات کلی مثل «متعارف» یا «به تشخیص موجر» نوشته شده، در زمان اختلاف به ضرر شما تفسیر می شود.

قبل از امضای قرارداد اجاره در دبی چه نکاتی مهم است؟

پیش از پرداخت هر مبلغی، هویت طرف مقابل قرارداد باید تایید شود. این مرحله را نباید به اعتماد شخصی یا معرفی مشاور واگذار کرد.

سه بررسی اصلی در این مرحله لازم است:

• تطبیق سند مالکیت: نام روی سند مالکیت (Title Deed) باید با نام کسی که قرارداد را امضا می کند یکی باشد.
• تطبیق هویت: نام روی سند با نام روی پاسپورت یا کارت اقامت امضاکننده مطابقت داشته باشد.
• بررسی وکالت نامه: اگر فردی غیر از مالک اصلی (وکیل، نماینده یا مدیر ملک) قرارداد را امضا می کند، وکالت نامه رسمی (Power of Attorney) او را ببینید و مطمئن شوید محدوده اختیارات، امضای قرارداد اجاره را هم پوشش می دهد.

اگر ملک را از طریق آژانس یا مشاور املاک معرفی شده اید، مجوز فعالیت آن فرد یا آژانس را در سامانه Trakheesi استعلام بگیرید. این سامانه مشخص می کند آیا آن مشاور رسما نزد دولت دبی ثبت شده یا نه.

سامانه اجاری (Ejari) در دبی چیست؟

اجاری سامانه ثبت رسمی قرارداد اجاره در دبی است و ثبت در آن اجباری است. طبق ماده ۴ قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸، همه قرارداد های اجاره باید نزد سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) ثبت شوند.
متن قانون مسئول مشخصی برای ثبت نام نمی برد؛ در عمل این کار از طریق سامانه اجاری انجام می شود و معمولا موجر یا مدیر ملک آن را پیگیری می کند، هرچند بسیاری از مستأجران هم خودشان این مرحله را انجام می دهند تا مطمئن شوند به تأخیر نمی افتد.

اهمیت این ثبت را وقتی می فهمید که به آن نیاز پیدا کنید. قرارداد ثبت نشده در عمل شما را در مسیر هایی مانند ثبت نام دیوا (DEWA) برای برق و آب، درخواست ویزای اقامت برای اعضای خانواده، ثبت نام مدرسه در برخی موارد، و مهم تر از همه، طرح دعوا در مرکز فصل منازعات اجاره عقب می اندازد.

درباره هزینه ثبت، طبق صفحه رسمی DLD این مبلغ شامل صد درهم هزینه ثبت، ده درهم هزینه دانش، ده درهم هزینه نوآوری و هزینه شرکای خدمات است که مجموع آن معمولا حدود دویست و بیست درهم می شود.با این حال، چون هزینه شرکای خدمات ممکن است بسته به مرکز ثبت کننده کمی متفاوت باشد، برای مبلغ نهایی و دقیق، صفحه رسمی DLD را در لحظه ثبت استعلام بگیرید.

بدون شماره اجاری، شکایت شما در مرجع رسیدگی به اختلافات اجاره پذیرفته نمی شود. این یعنی قرارداد کاغذی امضاشده، بدون ثبت، اهرم اجرایی ندارد.

بررسی بند به بند قرارداد اجاره در دبی

قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ دبی (اصلاح شده با قانون ۳۳ سال ۲۰۰۸) فقط بخشی از بندهای رایج در قرارداد اجاره را مستقیم تنظیم می کند. بقیه بندها نتیجه عرف بازار و توافق طرفین هستند. تفکیک این دو به شما می گوید کجا باید روی متن قانون تکیه کنید و کجا باید خودتان مذاکره کنید.

دو بند «تعمیرات و خروج زودهنگام» از این فهرست بیشترین پرونده اختلاف را می سازند. هر دو به این دلیل که در قرارداد با عبارات کلی نوشته می شوند و در زمان اختلاف، هر طرف تفسیر خودش را دارد.

توصیه ما این است که هر بندی که با واژه «متعارف» یا «معقول» نوشته شده، پیش از امضا به عدد یا شرط مشخص تبدیل شود. مثلا قبل از امضای قرارداد، به توافق برسید که تعمیرات تا 500 درهم با خود مستاجر باشد.

ودیعه تضمین در قرارداد اجاره در دبی چیست؟

ودیعه مبلغی است که تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می ماند و در صورت نبود خسارت به ملک یا بدهی معوق، باید بازگردانده شود.

میزان ودیعه در قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ به عنوان رقم ثابت و الزامی ذکر نشده است. آنچه در بازار می بینید، عرف رایج است  و مبنای قانونی نیست. منابع مختلف درباره این رقم عدد یکسانی نمی دهند؛ برخی پنج درصد اجاره سالانه را رایج می دانند، برخی دیگر معادل دو تا شش ماه اجاره را گزارش کرده اند. این پراکندگی نشان می دهد که ودیعه کاملا مذاکره پذیر است و نباید آن را با قطعیت یک قانون ثابت پذیرفت.
آنچه باید حتما پیش از پرداخت مکتوب شود:

چه نکاتی را باید برای چک های اجاره ملک در دبی رعایت کرد؟

اجاره در دبی معمولا با چک های پس از تاریخ پرداخت می شود. تعداد چک ها مستقیما روی مبلغ اثر می گذارد وهرچه تعداد چک کمتر باشد، موجر معمولا انعطاف قیمتی بیشتری نشان می دهد.

درباره چک برگشتی، چارچوب قانونی در چند سال اخیر تغییر کرده است. فرمان قانون فدرال شماره ۱۴ سال ۲۰۲۰ از دوم ژانویه ۲۰۲۲ اجرایی شد و برگشت چک به دلیل کمبود موجودی را عمدتا از حالت جرم کیفری خارج کرد؛ در عوض، بانک موظف شد در صورت کمبود موجودی، بخشی از مبلغ چک را به صورت جزئی پرداخت کند.
از دوم ژانویه ۲۰۲۳ نیز قانون معاملات تجاری جدید (فرمان قانون فدرال شماره ۵۰ سال ۲۰۲۲) جایگزین چارچوب قبلی شده و شماره مواد مربوط به چک نسبت به قانون قدیم تغییر کرده است.

البته در نظر داشته باشید که خروج از حالت کیفری فقط مربوط به کمبود موجودی است. مسدود کردن دستی پرداخت چک یا جعل آن، همچنان جرم کیفری محسوب می شود. یعنی چک برگشتی در امارات «بی اثر» نشده و مسیر رسیدگی به آن تغییر کرده است، اما پیامد مالی و اعتباری آن برای صادرکننده باقی است.

پیشنهاد ما این است که تاریخ چک ها را با تاریخ واریز حقوق یا درآمد خودتان هماهنگ کنید. این یک جزئیات کوچک است که در طول یک سال، از چند پرونده دردسرساز جلوگیری می کند.

سقف افزایش اجاره ملک در دبی چقدر است؟

موجر نمی تواند اجاره را هر اندازه که بخواهد افزایش دهد. سقف افزایش در مرسوم شماره ۴۳ سال ۲۰۱۳ تعیین شده و مبنای محاسبه آن، فاصله اجاره فعلی شما با نرخ شاخص برای واحدهای مشابه است.

از ابتدای ژانویه ۲۰۲۵، مبنای این مقایسه تغییر کرده است. شاخص هوشمند اجاره دبی به جای میانگین گیری کلی از یک منطقه، هر ساختمان را جداگانه طبقه بندی می کند و موقعیت، سن و وضعیت ساختمان، کیفیت ساخت، امکانات و سطح خدمات را در ارزیابی وارد می کند. نتیجه اینکه دو ساختمان مجاور هم می توانند نرخ شاخص متفاوتی داشته باشند.سقف ها اما تغییر نکرده اند:

نکته ای که مستاجران به آن توجه نمی کنند این است که این سقف ها حداکثر مجازند و به معنی افزایش خودکار نیستند. اگر پیشنهاد موجر از نتیجه محاسبه گر رسمی بیشتر است، پیش از پایان قرارداد به صورت کتبی اعتراض کنید و خروجی محاسبه گر را ضمیمه همان پیام کنید. اگر توافق حاصل نشود، طبق ماده ۱۳، مرکز فصل منازعات اجاره (RDC) نرخ منصفانه را تعیین می کند.

اخطار ۹۰ روزه و اخطار ۱۲ ماهه در قرارداد اجاره در دبی یعنی چه؟

دو مهلت قانونی در قرارداد اجاره دبی وجود دارد که اغلب با هم اشتباه گرفته می شوند، در حالی که کاربرد کاملا متفاوتی دارند و ندانستن تفاوت آن ها می تواند مستأجر مجبور به تخلیه شود در حالی که درست نیست.

اخطار ۹۰ روزه برای تغییر شرایط قرارداد اجاره ملک

طبق ماده ۱۴ قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ که با قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ اصلاح شده، هر طرف که بخواهد شرایط قرارداد را تغییر دهد، از جمله افزایش اجاره، باید حداقل نود روز پیش از پایان قرارداد به طرف مقابل اطلاع دهد. اگر این اخطار داده نشود، قرارداد با همان مبلغ و شرایط قبلی تمدید می شود.

اخطار ۱۲ ماهه برای تخلیه در پایان قرارداد اجاره در دبی

این بخش نیاز به دقت بیشتری دارد، چون موجر نمی تواند صرفا با اعلام تمایل به تخلیه، ملک را در پایان قرارداد پس بگیرد. طبق ماده ۲۵ ،تخلیه در پایان مدت فقط در چهار حالت مشخص ممکن است:

• مالک قصد تخریب یا بازسازی کامل ملک را دارد
• تعمیرات اساسی لازم است که با ادامه سکونت مستاجر امکان پذیر نیست
• مالک یا یکی از بستگان درجه یک او قصد استفاده شخصی از ملک را دارد
• مالک قصد فروش ملک را دارد

در هر یک از این چهار حالت، موجر باید دست کم دوازده ماه پیش از پایان قرارداد، اخطار کتبی را از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی ابلاغ کند. پیامک، تماس تلفنی یا گفتگوی حضوری، اخطار قانونی محسوب نمی شود.

دو حمایت مهم که مستاجران کمتر می دانند

ممنوعیت اجاره مجدد: طبق ماده ۲۶، اگر تخلیه با استناد به استفاده شخصی مالک انجام شده باشد، موجر تا دو سال در املاک مسکونی یا سه سال در املاک غیرمسکونی حق ندارد ملک را به شخص ثالث اجاره دهد. اگر این محدودیت رعایت نشود، مستاجر قبلی می تواند مطالبه غرامت کند.

حق تقدم بازگشت: طبق ماده ۲۹، اگر تخلیه به دلیل بازسازی بوده و ملک دوباره آماده اجاره شود، مستاجر قبلی حق تقدم برای بازگشت دارد و باید ظرف سی روز از دریافت اطلاعیه، تمایل خود را اعلام کند.

تخلیه در میانه قرارداد اجاره در دبی چه زمانی ممکن است؟

خارج از پایان قرارداد، تخلیه فقط در موارد مشخصی ممکن است. ماده ۲۵ قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ این موارد را فهرست کرده است:

• عدم پرداخت اجاره پس از ابلاغ اخطار سی روزه
• اجاره دادن ملک به شخص سوم بدون مجوز کتبی موجر
• استفاده غیرقانونی یا مغایر با اخلاق عمومی از ملک
• ایجاد آسیب به ملک به شکلی که ایمنی را تهدید کند
• استفاده از ملک برای کاربری متفاوت با آنچه در قرارداد آمده
• تخلف از سایر بندهای قرارداد پس از اخطار سی روزه برای رفع تخلف
• صدور دستور تخریب ملک از سوی مراجع دولتی
• خطر فروریختن ملک با گزارش شهرداری

در املاک تجاری، تعطیلی کسب و کار به مدت سی روز پیوسته یا نود روز غیرپیوسته هم از موارد تخلیه است. نکته مشترک اغلب این بندها، اخطار سی روزه است. یعنی حتی در موارد تخلف، موجر نمی تواند بدون دادن فرصت رفع تخلف اقدام کند.

هم خانه شدن در ملک اجاره ای در دبی مشکلی دارد؟

واگذاری بخشی از ملک به شخص سوم، بدون مجوز کتبی موجر، طبق ماده ۲۵ قانون اجاره یکی از مواردی است که می تواند به تخلیه ملک منجر شود. این موضوع برای کسانی که قصد هم خانه شدن با یک یا چند نفر دیگر را دارند اهمیت پیدا می کند.
اگر قصد هم خانه شدن دارید، این مجوز باید پیش از هر توافقی به صورت کتبی از موجر گرفته شود. صرف اطلاع دادن شفاهی یا فرض اینکه موجر مخالفتی نخواهد داشت، کافی نیست؛ اگر بعدا اختلافی پیش بیاید، نبود مجوز کتبی مستقیما به ضرر مستأجر اصلی تمام می شود.

اجاره کوتاه مدت، مانند اجاره روزانه ملک از طریق پلتفرم های آنلاین، موضوع کاملا جداگانه ای است و صرفا با رضایت موجر حل نمی شود؛ این نوع فعالیت نیاز به مجوز رسمی از اداره گردشگری و بازاریابی تجاری دبی (DTCM) دارد. اجاره دادن واحد مسکونی به صورت کوتاه مدت بدون این مجوز، هم برای مستأجر اصلی و هم برای مالک ملک ریسک قانونی ایجاد می کند و می تواند مبنای فسخ قرارداد اصلی هم قرار بگیرد.

جمع بندی

قرارداد اجاره در دبی چارچوب قانونی روشنی دارد که شامل ثبت اجباری در اجاری، سقف مشخص برای افزایش اجاره بر مبنای شاخص هوشمند، اخطار نود روزه برای تغییر شرایط، اخطار دوازده ماهه برای تخلیه در پایان مدت و فهرست بسته ای از موارد تخلیه در میانه قرارداد که باید به آن توجه کنید.

این چارچوب قانونی وجود دارد ولی مشکل اصلی بی توجهی به مستند سازی است. مستاجری که قرارداد ثبت شده، رسید پرداخت و مکاتبه کتبی دارد، در هر اختلافی موقعیت روشنی دارد.

نکته مهم بعدی این است که ودیعه و شارژ ساختمان عرف بازارند و مذاکره پذیر، اما اجاره فرعی و هم خانه گرفتن بدون مجوز کتبی و سقف افزایش اجاره بر اساس شاخص هوشمند، مبنای قانونی مشخص دارند. اخطار نود روزه برای تغییر شرایط و اخطار دوازده ماهه برای تخلیه در پایان قرارداد را نباید با هم اشتباه گرفت؛ دومی فقط در چهار حالت مشخص و با ابلاغ رسمی معتبر است.

اگر می خواهید قرارداد خود را بند به بند با یک مشاور بررسی کنید، یا در مورد اختلافی که با موجر دارید راهنمایی بگیرید، می توانید مشخصات ملک و نسخه قرارداد را برای بررسی اولیه برای ما ارسال کنید. این بررسی توسط کارشناسان افدل هوم به شما کمک می کند پیش از هر تصمیم، تصویر روشن تری از موقعیت خودتان داشته باشید.