قرارداد SPA خرید و فروش ملک دبی (Sale and Purchase Agreement) قراردادی است که قیمت، برنامه پرداخت، مشخصات واحد، تاریخ تحویل و شرایط فسخ خرید شما را تعیین می کند. قبل از امضای این قرارداد باید توجه داشته باشید که هشت بند این قرارداد هستند که نیاز دارند با دقت بررسی شوند؛ بند های ثبت در دفتر موقت، حساب امانی پروژه، شرایط فسخ، تاریخ تحویل و مهلت ارفاقی، متراژ واحد ها و حداکثر تغییر آن و شرط واگذاری ملک پیش از تحویل از مهم ترین بند های این قرارداد به حساب می آیند.
فرض کنید خریداری واحدی آف پلن را انتخاب می کند و دلیل انتخاب او این بوده که بروشور پایان سال را زمان تحویل اعلام کرده است. چند ماه بعد، هنگام خواندن دقیق SPA متوجه می شود تاریخ تحویل در قرارداد تخمینی نوشته شده، سازنده مهلت ارفاقی دارد و بروشور هم جزو پیوست ها نیست. این فاصله بین آنچه شنیده اید و آنچه امضا کرده اید، جایی است که بیشتر اختلاف های خرید آف پلن شکل می گیرد.
در ادامه، قرارداد SPA را بند به بند مرور می کنیم و کنار هر قانون بیان می کنیم که آیا بند ها طبق قانون است، عرف بازار است یا معمولا باید در قرارداد بیاید. این تفکیک به شما کمک خواهد کرد که زمان بستن این قرارداد بدانید باید چگونه و از کجا بپرسید و مذاکره کنید. جزئیات هر بند به متن قرارداد و تاریخ امضای شما بستگی دارد و پیش از تصمیم نهایی، وکیل باید آن را بررسی کند. اگر پیش نویس SPA دارید، آن را کنار این مقاله باز کنید و هر بند را هنگام خواندن آن علامت بزنید تا در ادامه فرآیند خرید ملک در دبی مشکلی نداشته باشید.
قرارداد SPA خرید و فروش ملک دبی چیست و چه جایگاهی در ثبت دارد؟
قرارداد SPA، یک مدرکی است که نشان می دهد ملکی که دارید خریداری می کنید از چه نوعی است، به چه قیمتی خریده اید و شرایط خرید چیست. سند های دیگر نقش جداگانه دارند:
| سند یا اصطلاح | چیست | منشا حکم |
| SPA | قرارداد خرید و فروش بین شما و سازنده یا فروشنده | طبق قانون (ثبت) و معمولا در قرارداد (شروط) |
| Oqood | نام رایج ثبت آف پلن در دفتر موقت | رویه بازار؛ تعریف رسمی را از منبع DLD بخوانید |
| سند مالکیت (Title Deed) | سند نهایی مالکیت | زمان بندی صدور در منابع بررسی شده نیامده |
| فرم F و MOU | تفاهم نامه یا فرم های میانی | فرم F اصطلاح بازار است |
چرا قرارداد SPA ثبت نشده در ملک آف پلن باطل است؟
طبق ماده ۳ قانون ۱۳/۲۰۰۸، ثبت در دفتر موقت شرط اعتبار قرارداد SPA است. بر اساس مواد ۳ و ۱۰ همین قانون، وظیفه ثبت بر عهده سازنده است. پس می توان گفت که اگر شما فقط رسید پرداخت و قرارداد امضا شده را دارید و آن را ثبت نکرده اید، این مدارک برای شما یک پشتوانه قانونی نمی سازد. البته این قاعده کلی است و رای های قضایی ممکن است در شرایط خاص استثنا قائل شده باشند.
کدام قانون بر قرارداد من حاکم است؟
- قوانین خاص ملک دبی (مثل قانون ۱۳/۲۰۰۸ و قانون ۸/۲۰۰۷) درباره ثبت، حساب امانی و فسخ.
- قانون مدنی برای قواعد عمومی قرارداد.
حداکثر آستانه تغییر متراژ ملک در قرارداد SPA خرید و فروش ملک دبی
بازرسی فنی قبل از تحویل ملک خود در دبی
بازرسی تحویل ملک در دبی و فرآیند Snagging اصطلاح بازار است و به شناسایی عیوب پیش از تحویل اشاره دارد.
معمولا در قرارداد می آید و مدت آن بین پروژه ها فرق می کند.
سازوکار قانونی نگهداری وجه است.
حساب امانی پروژه های آف پلن در دبی چیست؟
معمولا پرداخت های خریدار آف پلن باید به حساب امانی (Escrow) پروژه، حسابی که باید در قرارداد SPA خرید ملک دبی ذکر شده باشد، برود. چارچوب آن قانون ۸/۲۰۰۷ است و مواد ۵، ۹، ۱۳، ۱۴ و ۱۵ آن به این موضوع مربوط اند.
نکات مهم :
- وجه تضمین ۵٪ (Retention): طبق ماده ۱۴ قانون ۸/۲۰۰۷، سازوکار نگهداری ۵٪ برای مسئولیت سازنده در قبال عیب ها وجود دارد. مدت آن را از متن ماده و قرارداد تطبیق دهید.
- آزاد سازی وجوه: وجوه حساب امانی به پیشرفت ساخت وابسته است. روش تایید را باید از سامانه رسمی (Dubai REST) و متن قانون بررسی کنید.
- توصیه عملی: نام و مشخصات حساب امانی را در SPA ببینید. هر پرداخت به حسابی غیر از آن را متوقف کنید و از وکیل بپرسید.
- لغو پروژه: ماده ۱۵ قانون ۸/۲۰۰۷ به وضعیت لغو و تصفیه مربوط است. متن و مهلت ها را از منبع رسمی بخوانید.
پیشنهاد مطالعه:
تاخیر و فسخ در قرارداد SPA خرید و فروش ملک دبی چگونه است؟
۱
۲
۳
قیمت واحد
پرداخت شده
پیشرفت پروژه
شروع نشدن ساخت پروژه تقصیر سازنده نبوده است.
RERA پروژه را لغو کرده است.
پیشنهاد مطالعه:
چک لیست نهای قبل از امضای قرارداد SPA خرید و فروش ملک دبی
- SPA در دفتر موقت ثبت شده یا مسیر ثبت روشن است
- پروژه مجوز و حساب امانی دارد
- نام حساب امانی در SPA آمده
- برنامه پرداخت به مراحل ساخت گره خورده
- مهلت ارفاقی و فورس ماژور خوانده شده
- بند فسخ و سقف مبلغ قابل کسر روشن است
- مساحت خالص و تلرانس مشخص است
- بروشور یا مشخصات به SPA پیوست شده
- شرایط NOC سازنده نوشته شده
- قانون حاکم و مرجع حل اختلاف معلوم است
- وکیل متن را بررسی کرده
جمع بندی
قرارداد SPA خرید و فروش ملک دبی ( Sale and Purchase Agreement) یک مدرکی است که قیمت، برنامه پرداخت، مشخصات واحد، مشخصات حساب امانی، تاریخ تحویل و شرایط فسخ قرارداد در آن ذکر شده است. این قرارداد برای خرید ملک آف پلن باید در دفتر موقت املاک نزد اداره زمین دبی (DLD) ثبت شود تا یک مدرک ثابت شده به حساب بیاید؛ اشتباهی که در تجربه خود بار ها دیده ایم توسط شما خریداران انجام شده است.
درباره پرداخت پول در قرارداد باید سه چیز را جداگانه بررسی کنید. طبق قانون ۸/۲۰۰۷، پرداخت های خریدار آف پلن باید به حساب امانی (Escrow) پروژه برود و نام این حساب در SPA بیاید. حالا اگر خریدار مقصر باشد و مبلغ را پرداخت نکند، طبق ماده ۱۱ قانون ۱۳/۲۰۰۸، ابتدا DLD اخطار ۳۰ روزه می دهد و سقف مبلغ قابل کسر به پیشرفت پروژه بستگی دارد.
اگر تاخیر توسط سازنده اتفاق بیوفتد در این صورت باید مهلت ارفاقی (Grace Period)، فهرست رویداد های فورس ماژور (Force Majeure) و میزان خسارت معمولا در قرارداد بیاید و پیش از امضا باید کلمه به کلمه خوانده شود.
پیش از امضا، چک لیست یازده مورده را روی پیش نویس SPA پر کنید و بندهای نامشخص را یادداشت کنید و همراه با متن قرارداد به وکیل خود بدهید. مدارک لازم یعنی SPA و پیوست ها، رسید پرداخت ها، صورت حساب حساب امانی، مکاتبات و گزارش های پیشرفت ساخت را از همان آغاز پروسه نگه دارید.
اگر برای انتخاب پروژه و مرور مرحله به مرحله شرایط خرید در دبی به همراهی نیاز دارید، می توانید با کارشناسان افدل هوم برای مشاوره خرید در ارتباط باشید.
اگر برای بستن قرارداد خرید و فروش ملک خود به کمک یک مشاور و کارشناس کاربلد و با تجربه در حوزه املاک دبی هستید می توانید به ما پیام دهید و در این مسیر شما را همراهی کنیم.
