در خرید ملک آف پلن، شما امروز پول می دهید و ملک را سال ها بعد تحویل می گیرید. در این فاصله، پول شما کجا می ماند؟ اگر سازنده آن را به جای ساخت پروژه خرج چیز دیگری کند یا خودش به مشکل مالی بخورد، چه اتفاقی می افتد؟ بیشتر خریداران این سوال را وقتی می پرسند که پیش از واریز، قرارداد را امضا کرده اند و اولین قسط را هم پرداخت کرده اند.
پاسخ کوتاه به این سوالات، حساب امانی RERA پروژه شما است. در دبی، پول خریداران پیش فروش نزد یک بانک و در حسابی جداگانه نگه داشته می شود و بانک به عنوان امین حساب (Escrow Agent) آن را اداره می کند. این حساب از حساب عملیاتی سازنده جداست. اسم «حساب امانی RERA» در بازار رایج شده، اما مبنای حقوقی آن قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی است و نظارت بر آن با اداره زمین و املاک دبی (DLD) و بازوی تنظیم گری آن، RERA انجام می شود.
با این حال، وجود حساب امانی به این معنا نیست که هر ریال یا هر درهمی که سازنده بخواهد، از آن خرج می شود، و به این معنا هم نیست که تحویل ملک تضمین شده است. این حساب مرز های مشخصی دارد و خیلی از سوء تفاهم ها هم از همین مرز ها شروع می شود.
در ادامه می بینید این قانون دقیقا چه می گوید، پول چطور وارد حساب می شود و از آن خارج می شود، چه هزینه هایی مجاز است و پیش از واریز چه چیزهایی را باید استعلام کنید تا در خرید ملک آف پلن در دبی به مشکل برنخورید.
حساب امانی RERA چیست؟
حساب امانی پروژه در دبی، حسابی نزد بانک است که پول خریداران یک پروژه آف پلن در آن جمع می شود. این حساب جدا از حساب عملیاتی سازنده/توسعه دهنده (Developer) نگه داشته می شود و بانک به عنوان امین حساب (Escrow Agent) آن را اداره می کند.
| مفهوم | چیست | نقش در این موضوع |
| DLD (اداره زمین و املاک دبی) | نهاد ثبت و نظارت | ثبت، سامانه استعلام، مسیر تصفیه پروژه لغو شده |
| RERA | بازوی تنظیم گری زیر DLD | نظارت بر بازار؛ تصمیم لغو پروژه |
| امین حساب | بانک | نگهداری حساب، بازدید مرحله توسط مهندس امین، مجاز کردن پرداخت |
قانون حساب امانی RERA پروژه ها در دبی چه چیزی بیان می کند؟
قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی (Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai) پول خریداران پیش فروش را در حسابی به نام پروژه نگه می دارد، آن را برای ساخت همان پروژه اختصاص می دهد و از توقیف توسط بستانکاران سازنده دور می کند. این قانون تکمیل پروژه را تضمین نمی کند.
مواد کلیدی قانون حساب امانی RERA
| ماده | موضوع | اثر حقوقی و نکته کاربردی |
| ۳ | دامنه اجرا | قانون درباره توسعه دهندگانی است که واحدهای پروژه های توسعه املاک در دبی را پیش فروش می کنند و از خریداران یا تأمین کنندگان مالی وجوه دریافت می کنند. |
| ۴ | ثبت و مجوز | توسعه دهنده باید در دفتر ثبت توسعه دهندگان DLD ثبت شده و مجوزهای لازم را داشته باشد. |
| ۵ | تبلیغ پیش فروش | تبلیغ در رسانه ها یا شرکت در نمایشگاه ها مشمول مجوز کتبی DLD طبق شرایط ماده است. |
| ۶ | مدارک افتتاح حساب | مجوز تجاری، سند زمین، طرح های مصوب، برآورد مالی پروژه و قرارداد نمونه فروش از جمله مدارک درخواست است. |
| ۷ | افتتاح حساب | حساب با توافق کتبی توسعه دهنده و امین حساب باز می شود. وجوه پیش فروش و تأمین مالی در حسابی به نام پروژه و نزد امین قرار می گیرد. |
| ۹ | تفکیک حساب | حساب به نام پروژه است و فقط برای ساخت همان پروژه به کار می رود. طلبکاران سازنده نمی توانند آن را برای طلب خود توقیف کنند. هر پروژه حساب جداگانه می خواهد. |
| ۱۰ و ۱۱ | امین حساب و نظارت | DLD دفتر ثبت امین ها را نگه می دارد. امین باید منظم صورت های درآمد و هزینه و اطلاعات مورد درخواست DLD را ارائه کند. |
| ۱۲ | دسترسی سپرده گذار | سپرده گذار یا نماینده او به سوابق حسابداری خودش دسترسی دارد و می تواند نسخه آن را بخواهد. |
| ۱۳ | تامین مالی با وثیقه پروژه | در شرایط مقرر در ماده، مبلغ وام مربوط به وثیقه گذاری پروژه باید به حساب امانی همان پروژه واریز شود. |
| ۱۴ | نگهداری ۵٪ | امین، پس از اخذ گواهی تکمیل، ۵٪ از کل ارزش حساب امانی را نگه می دارد. این مبلغ یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آزاد می شود. |
| ۱۵ | پروژه تکمیل نشده در وضعیت اضطراری | امین پس از مشورت با DLD برای حفظ حقوق سپرده گذاران و تکمیل پروژه یا بازپرداخت وجوه اقدام می کند. |
| ۱۶ | مجازات | برای تخلفات مشخص شده در ماده، حبس و جریمه حداقل ۱۰۰٬۰۰۰ درهم یا یکی از این دو پیش بینی شده است. |
ماده ۱۶ فهرست مشخصی از تخلفات، از جمله توسعه بدون مجوز، ارائه اطلاعات نادرست در موارد مقرر، عرضه آگاهانه واحدهای پروژه های متقلبانه و برخی سوءاستفاده های مالی را پوشش می دهد. پس حداقل جریمه ۱۰۰٬۰۰۰ درهم مجازات خودکار هر تخلف یا هرگونه تاخیر در پروژه نیست.
قانون حساب امانی RERA کجا اعمال می شود؟
ماده ۳ دامنه را به پیش فروش پروژه های توسعه املاک در دبی ربط می دهد. عبارت فقط فروش پیش از ساخت خلاصه قابل فهمی است ولی دامنه دقیق همان است که ماده می گوید.
| وضعیت | برداشت درست |
| پروژه پیش فروش در دبی | اگر شرایط قانون برقرار باشد، چارچوب حساب امانی مطرح است. |
| ملک آماده | قواعد حساب امانی پیش فروش را بدون بررسی شرایط معامله به آن تعمیم ندهید. |
| پروژه در امارت دیگر | قوانین و مقررات همان امارت را جداگانه بررسی کنید. |
| اسکرو در تجارت آنلاین یا معاملات شرکتی | موضوع حقوقی دیگری است. استفاده از واژه escrow به معنای شمول این قانون نیست. |
پیشنهاد مطالعه:
مراحل ورود و خروج پول از حساب امانی RERA در دبی چگونه است؟
این نمودار، مسیر ساده شده کنترل پرداخت ها را نشان می دهد.
پرداخت خریدار
پرداخت باید با قرارداد، مشخصات پروژه و دستورالعمل رسمی پرداخت سازگار باشد.
حساب امانی اختصاصی پروژه
طبق ماده ۹، حساب برای همان پروژه اختصاص داده می شود و وجوه آن باید صرف ساخت همان پروژه شود؛ حساب پروژه دیگر جایگزین آن نیست.
بررسی مرحله ساخت
طبق FAQ رسمی DLD، درخواست پرداخت مرحله‌ای بررسی می شود و مهندس حساب امانی پیشرفت مرحله اصلی ساخت را ارزیابی می کند.
پرداخت هزینه های مجاز
پرداخت های مجاز می تواند شامل پیمانکار، مشاور پروژه و بازاریابی در حدود مقرر باشد. هر هزینه سازنده لزوما از حساب امانی قابل پرداخت نیست.
نگهداری مبلغ مقرر پس از تکمیل
ماده ۱۴ قانون، نگهداری ۵٪ از مبلغ حساب امانی را پس از اخذ گواهی تکمیل پیش‌بینی می کند و زمان آزادسازی را به ثبت واحد ها به نام خریداران مرتبط می سازد.
دو عدد «۵٪» که نباید با هم اشتباه شوند
سقف اعلام‌شده در FAQ رسمی DLD
اداره اراضی دبی می گوید فقط تا ۵٪ از کل فروش می تواند برای بازاریابی پروژه از حساب امانی پرداخت شود. این سقف در FAQ آمده است.
ماده ۱۴ قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷
قانون نگهداری ۵٪ از مبلغ حساب امانی پس از گواهی تکمیل را پیش بینی می کند. متن قانون، آزادسازی را یک سال پس از ثبت واحد ها به نام خریداران بیان می کند.
نکته حقوقی مهم درباره زمان آزادسازی ۵٪
اداره زمین دبی DLD زمان نگهداری را با عبارت هایی مرتبط با تکمیل پروژه توضیح می دهد، در حالی که متن ماده ۱۴ قانون، یک سال پس از ثبت واحد ها به نام خریداران را ذکر می کند. این دو عبارت را بدون توضیح، معادل یکدیگر ننویسید.
چه هزینه هایی از حساب امانی RERA پرداخت می شوند؟
| نوع هزینه | توضیح | نکته بررسی |
|---|---|---|
| پیمانکار | در چارچوب مراحل ساخت و پرداخت تایید شده | پیشرفت مرحله باید بررسی شود. |
| مشاور پروژه | هزینه مشاور مرتبط با پروژه | منظور را با مشاور املاک اشتباه نگیرید. |
| بازاریابی | سقف ۵٪ از کل فروش را ذکر شده است | این عدد را با ۵٪ نگهداری ماده ۱۴ یکی ندانید. |
| سایر هزینه‌ها | هر هزینه سازنده به‌طور خودکار مجاز نیست. | ماده ۹ و مقررات مربوط به همان پروژه را بررسی کنید. |
چک لیست استعلام پیش از واریز پول به حساب امانی
موارد زیر را پیش از پرداخت بررسی کنید. البته توجه داشته باشید این چک لیست جای استعلام رسمی یا بررسی حقوقی قرارداد را نمی گیرد.
توجه: تیک‌زدن موارد فقط برای کنترل شخصی شماست؛ اطلاعات در سامانه‌ای ذخیره یا برای DLD ارسال نمی‌شود.
اگر می خواهید درگیر پیچیدگی های قانونی و استعلام هایی که قبل از واریز پول به حساب امانی پروژه باید انجام دهید نشوید، می توانید به ما پیام دهید.
پروژه های آف پلن در دبی
در صورت لغو یا تاخیر در پروژه پیش فروش دبی چیکار کنیم؟
جمع بندی
حساب امانی RERA در دبی، پول خریداران پیش فروش را در حسابی به نام همان پروژه نگه می دارد. طبق ماده ۹ قانون ۸ سال ۲۰۰۷ دبی، این وجوه فقط برای ساخت همان پروژه به کار می رود و بستانکاران سازنده نمی توانند آن را برای طلب خود توقیف کنند.
ماده ۷ هم افتتاح حساب را به توافق کتبی سازنده و امین حساب ربط می دهد. نتیجه عملی این است که پول شما با حساب عملیاتی سازنده قاطی نمی شود و مصرف آن زیر نظارت می ماند.اما دقت داشته باشید که این حساب تکمیل پروژه را تضمین نمی کند. ماده ۱۵ از امین حساب می خواهد در وضعیت اضطراری، پس از مشورت با اداره زمین دبی (DLD)، برای تکمیل پروژه یا بازپرداخت وجوه اقدام کند.
پیش از واریز، پروژه را در سرویس رسمی وضعیت پروژه DLD پیدا کنید، نام سازنده، شماره پروژه و بانک امین را با قرارداد تطبیق دهید و تصویر استعلام را با تاریخ نگه دارید. اگر پروژه ای دیر شد یا متوقف ماند، اول وضعیت رسمی آن را مشخص کنید و بعد مسیر همان وضعیت را بروید.
اگر نمی خواهید خودتان وقت زیادی صرف استعلام و تطبیق مدارک کنید،مشاوران افدل هوم می توانند این مرحله را همراه شما انجام دهند. کافی است نام پروژه، شماره پروژه و قرارداد یا پیش نویس آن را بفرستید. ما اطلاعات رسمی پروژه را با مشخصات قرارداد تطبیق می دهیم و مغایرت ها را پیش از واریز مشخص می کنیم.
پیش از واریز، پروژه و قرارداد را برای بررسی به افدل هوم بفرستید تا مغایرت های احتمالی را مشخص کنیم.
